批发城王国

泰国多个批发城与市集举世闻名,甚至成了旅游景点,各国游客和大马人尤其喜欢去扫货。事实上,我国的批发市场的发展,也毫不逊色,而且正不停迈进。

全国最有名的批发城大概就是吉隆坡的何清园,其他如森州汝来3批发城、雪州巴生的GM Klang批发城等等也是不少小商订货及消费者团购的好去处。

不久后,吉隆坡将迎来2个新的批发城,包括已售罄的Plaza Haji Taib批发城、正开放登记的城市广场(Pusat Perniagaan City)以及在万挠沿着南北大道而建的THE TWO,我国批发市场走向更成熟的另一个高峰。

国内批发城不多,而且单位可说是供不应求。有机会进驻黄金地点批发城的商家,断不会轻易离开,制造了“一位难求”的现象,即使租赁轮候名单(Waiting List)排得长长,还是有不少商家登记轮候,希望一有人搬离,会获得进驻机会,比其他人更快一步加入这个吸金盆地。

眼见如此商机,更多发展商也有意推出批发城项目,为房地产投资增添新激素。

发展商抢进驻 商家百花齐放 批发城吸金盆地

要数我国批发城,最早及最有名的大概就是吉隆坡的何清园,不光是雪隆市民熟悉不过,就连外州许多时装零售商也常到这里取货。

2001年,当森美兰汝来3批发城落成时,不光创造了大量商机,更带动当地房地产和商业活动;更重要的是,这里如今已是亮眼的旅游点,同时也是全国最大的布匹批发核心。

之后,吉隆坡GM大厦批发城落成,更是2007年至2009年全马最大的批发城;发展商TSI集团乘胜进击,在巴生推出GM Klang批发城。

继何清园批发城后,家胜集团(Kha Seng Group)及实达集团(BinastraGroup)再度合作,在吉隆坡再推出另2个批发城项目,即Plaza Haji Taib批发城以及城市广场(Pusat Perniagaan City)。

当中,Plaza Haji Taib批发城已售罄,而城市广场则正开放给有兴趣者登记。

另外,更有一些仍在筹建中,例如地雅乐置地私人有限公司(DA Land)之前也在万挠圈地51英亩,在毗邻南北大道旁兴建集合主题公园、购物商场和批发城的The TWO。

The TWO整项计划预计需时10年完成,届时将是吉隆坡以北最亮眼的批发城聚点。

集多元素于一身而成功将GM品牌打响的TSI集团也再接再厉,偕手金务大产业臂膀金务大置地(Gamuda Land),联营GM Robertson,地点位于富都路同善医院对面。

GM Robertson是金务大的综合计划,其中一栋大楼将打造成中至高档的时尚批发城,主攻白领。

可以说,我国的批发城市场逐渐百花齐放,因为除了只做批发生意的传统商区,如今更加入了集多元素于一身的概念。

毗邻万挠南北大道 The TWO多元素诱客

由地雅乐置地有限公司(DALand Sdn Bhd)发展的The TWO,结合了批发城(Wholesale City)、名牌商场(Outlet Malls)、旅游及饮食元素。

发展计划共有3个阶段,发展总值高达50亿令吉,约耗时10年完成。

截至今年3月,批发兼名牌商场的零售空间认购率已高达60%,平均成交价格介于每平方尺2000至3000令吉。

地雅乐置地是瞄准南北大道的游客和人流,距离万挠收费站约1分钟车程,使用南北大道的车主可快速进出The TWO。

南北大道不仅是国人南下北上的主要大道,每天平均车流量为130万辆,佳节期间更剧增20%。

从吉隆坡大使路收费站或八打灵再也白沙罗收费站启程,仅需15至20分钟即可抵达万挠收费站。

地雅乐置地执行董事聂文义指出,The TWO的发展概念会向国内外知名的购物商场、批发城及品牌商店看齐,以提供消费者不同的购物体验。

随着越来越多年轻人上网购物,他认为,未来的零售市场不可忽视网购的冲击。所以新购物商场不能像旧式购物中心般死板,需注入更多吸引消费者的元素。

林成国:批发城发展空间大

以GM打响批发城品牌的TSI集团,在吉隆坡首推吉隆坡GM大厦后,在巴生推出GM Klang,目前手上正联营筹建GM Robertson。从种种行动可窥出该公司无限看好批发市场,TSI集团董事经理拿督林成国受访时同样是信心满满。

他形容大马的批发城还有很大发展空间,尤其地理位置优越、基本设施完善、多元文化及廉价航空也发达,都是激励因素。他说,政府对于外资的贸易活动监管仍较谨慎,更注重制造业等投资,限制了贸易活动。

“但我们相信若政府降低门槛,未来贸易活动的潜能很大,进而推动批发活动。”

由TSI集团发展的吉隆坡GM大厦批发城,是大马纪录大全中,2007至2009年国内最大的批发城。

可作区域市场采购中站

林成国指出,大马地理位置优越,可以作为区域市场采购的中站,比如巴基斯坦要购买东协产品,在大马就可完成。

“我国人口少,采购只供国内需求没有经济效益。但作为贸易,就可达到经济规模,享受其中的优势。”

他补充,我国的廉价航空领域发达,也有助于提升国内的批发活动。

“像从吉隆坡国际机场到巴生GM Klang批发城,一路上几乎没有一入盏交通灯。交通设备发达也是我国发展批发活动的优势。”

批发单位需求高

新供应也反映业界对批发城的信心,实达集团执行总监陈甲胜受访时说,与家胜集团合作的Plaza HajiTaib批发城,短短4个月就售罄。

“另外,城市广场也已接获数百人登记,足见国内批发单位需求极高。”

他表示,非常看好国内批发城市场的发展和潜能,而且认为会越来越好。

“我们接下来要发展的项目都会以批发城为主,也希望借此提升我国的批发领域。”

家胜集团和实达集团目前也正积极在市中心,物色及收购地理位置优越的地段。

汝来3批发城购物天堂

占地427英亩的汝来3批发城,被誉为国内规模最庞大的一站式购物热点,是创富的聚财宝地。它以创新开发的经营模式,摆脱1997年区域经济风暴的逆境,缔造集群多样式的产业链,打造汝来3的创意品牌。

随后中国经济崛起,汝来3率先从中国引进琳琅满目、价廉物美的商品,再谋划汇集东南亚各国的精美商品,使这个批发城成为驰名国内外的购物天堂。

因坐落在策略位置,靠近吉隆坡、布城、与吉隆坡国际机场接壤,每逢周末、周日及假日,汝来3批发城挤满人流消费潮。

生机勃勃的汝来3充满商机,目前那里汇集近700余家批发零售商,营销各种款式窗帘、布料、婚礼配套、家具、地毯、服装、表画等。

这里也有企划完美、运筹得当,多次夺得《南洋商报》金鹰奖的家纺集团,均是抢眼根源所在。

“步行广场”令产业增值

发展商投资8000余万令吉策划发展的“汝来3步行广场”(Nilai 3 Street Mall)最近已启用。

这是另一个独具时尚感、高档品牌的一站式购物广场,以全新面貌给汝来3带来新的产业增值,也使汝来3发展成为具有国际格局的购物与旅游天堂。

汝来3步行广场共有4座商场,内部设有196个展销商铺,环境优雅,销售服装、美容、礼品及纪念品、旅游产品、家电及电子产品、电脑及配件”、家居装潢、食品及饮料等。

汝来3附近大专院校林立,包括汝来国际大学、英迪国际大学、马尼帕尔(Manipal)国际大学、马来西亚伊斯兰科学大学(USIM)及文丁大学城,估计学生人数高达1万5000人。

潜在的顾客,相信有助吸引更多品牌专卖店或连锁加盟店的竞相进驻,给汝来3带来炫彩夺目的发展图景。

严谨规划的汝来3批发城,因选址绝佳及经营模式亮丽,使到很多聪明灵巧的商家从红海厮杀中脱颖而出,开辟属于自己的蓝海,这正是汝来3致胜的诀窍。

Plaza Haji Taib批发城及城市广场 占尽地理优势

Plaza Haji Taib批发城和城市广场相距只500公尺之遥,两者都占尽地理优势,靠近交通流量高的秋杰路及东姑阿都拉曼路,这正是商业产业成功的关键之一。

从这里可通往多条大道,包括蕉赖-吉隆坡大道、联邦大道、大使路-淡江大道(Duke Highway)、马哈美鲁大道(Mahameru Highway)、安邦路(Lebuh Ampang)及彭亨交通圈(BulatanPahang),出入方便。

这里也靠近公共交通设施,1公里内就有秋杰单轨火车站、Rapid KL巴士站、世界贸易中心轻快铁站及东海岸巴士总站(East Coast Bus Terminal)。

另外,这里更毗邻吉隆坡市政厅、警察局、国家注册局、雪州发展机构大厦,且附近就有多家银行,包括大众银行、马银行、丰隆银行、艾芬银行及联昌国际银行。

附近还有知名酒店及服务式公寓,包括De First Inn、Puteri Park酒店、Hotel Grand Continental、Tune酒店、CititelExpress酒店、Best Western Premier、SeriPacific酒店及双威布特拉酒店等。

Plaza Haji Taib批发城以路名命名2017年竣工

Plaza Haji Taib批发城就坐落在以批发而闻名的哈芝泰益5巷(Lorong Haji Taib 5),直接以路名为批发城的命名,更贴切体现这里的主调。

原址是约7000多平方尺的露天停车场,但家胜集团和实达集团独具慧眼,高价收购地皮来发展批发城。陈甲胜介绍说,这里将兴建一座10层楼高的批发城,发展总值8806万令吉,预计2017年竣工。

根据规划,第1层至第7层是销售楼层,共有95个单位,建筑面积从98平方尺至384平方尺,每平方尺售价从3207令吉至8886令吉。

第9及第10层共有18个SOFO单位,建筑面积从302平方尺至679平方尺,售价从每平方尺783令吉至826令吉。

SOFO单位的灵活设计,让业主可依据自己的需求把它充当零售铺位、仓库或办公室皆可。

“业主购置零售单位后,也可另购置SOFO单位充作货仓,方便作业。”

国内首开先河构思 自动泊车系统方便省时

哈芝泰益路沿路都是批发店铺,来办货的商家最头痛的就是泊车问题,为了方便就停靠在路边,但也冒着交警开罚单的风险。

Plaza Haji Taib批发城不但有足够的停车位,陈甲胜和团队更想出了更胜一筹的服务,推出自动泊车系统(Automatic MechanicalCar Park)。

他解释说:“当开车的顾客驶抵低层的停车场入口时,会有一台升降机,车主将车驶入升降机后即可抵达停车场楼层,同时汽车也已自动泊好。”

也就是说,开车来的顾客全程无需自己找位和泊车,算是国内首开先河的构思。Plaza Haji Taib批发城的泊车场虽然设在8楼,但车主不必再像传统停车场那样,要开车一直往上转。

但陈甲胜指出,自动泊车系统在我国尚算新颖,担心还有些消费者感到陌生或不习惯,所以未来计划提供代客泊车服务。也就是说,批发城的建成,除了有助解决泊车问题,不必为找车位而烦恼,也不必担心因违规泊车而接获传票外,也可在提供一站式平台、环境舒适的批发城内采购货物。

Plaza Haji Taib批发城售罄

为了将何清园批发城打造成极具规模又时尚的批发城,家胜集团和实达集团还特地到泰国考察当地的批发城及管理模式。

陈甲胜说,这些实地考察让策划团队在推行Plaza Haji Taib批发城和城市广场更得心应手,且更能站在批发商及消费者的角度设想。

已售罄的Plaza HajiTaib批发城,及正开放登记的城市广场都拥有永久地契。陈甲胜说,因为租金回酬可观,Plaza HajiTaib批发城推出时就已吸引了许多投资者。

“批发单位的地点和坐落点好,回酬就会更高,最高可达每平方尺50令吉。”

城市广场公开登记反应热

距离Plaza Haji Taib批发城约500米,也就是在拉惹劳勿路将兴建城市广场(Pusat Perniagaan City)。

城市广场发展总值达1亿3220万令吉,同样备有自动泊车系统的泊车场;目前公开登记,反应热烈。

城市广场一旦落成,将解决秋杰路及哈芝泰益路的批发零售单位高需求的问题。占地9112平方尺城市广场,会建2栋都是10层楼高的批发大楼,大楼之间有空中天桥衔接。

当中,A栋共有8层零售空间,共87个单位,另2层是SOFO楼层,共有13个单位。

B栋则涵盖7层零售空间,共81个单位,建筑面积从72平方尺至339平方尺,售价从每平方尺3000令吉起至8500令吉;SOFO单位面积从248平方尺至637平方尺,每平方尺售价800至1000令吉。

超低租金吸引租客

TSI集团董事经理拿督林成国解释,吉隆坡GM大厦原本并不在TSI集团发展计划中。

他接受《南洋商报》访问时说:“我们只是负责该大厦建筑承包工程,但业主无法付款。2003年我们唯有接手,并把原本设计为科技产品城转向发展批发城。”

他坦言,一开始,国内没有批发城的产业模式,市场都相当陌生,所以吉隆坡GM大厦开始营业时,为了吸引租客,租金非常低,近乎是免费出租的水平。

该公司团队努力宣传,一方面积极招商,吸引批发商进驻,将所有产品集中在一屋檐下,又到夜市等去呼吁小贩到GM大厦批货。

双管齐下,不仅颠覆传统批发活动,还打造国内第一个批发城,也成隆市重要批发中心。

超过200个批发商集中在吉隆坡GM,租金已飙升到平均每平方尺50至100令吉。

林成国说:“吉隆坡GM大厦的成功,出现了单位供不应求的现象,加上位于市中心,大厦原本设备也不太方便批发活动,所以我们就物色到巴生绿林镇(Bandar Botanic)。”

该集团先向金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)买14.5英亩土地,又增购11英亩土地,总面积共达25.5英亩,都拟建批发城。

GM Klang受瞩目

累积了一群拥护者后,TSI集团之后在巴生发展的GM Klang批发城也备受瞩目。根据GM Klang的网站,这项计划包括5座批发城。

资料显示,A楼已于2012年竣工,至今出租率近满;加上第一期的单层批发空间,共有950个批发单位。GM Klang批发城计划于2008年动工,却遇上全球金融风暴,唯有调整发展步伐,以短短6个月先完成单层的批发单位。

林成国也是GMKlang私人有限公司董事经理,他指出,所幸,来自吉隆坡GM的年轻批发商一路追随。

“在这些忠心客户的商业活动带动下,GMKlang批发城稳健成长,A楼正式于2012年开张。”

目前,单层的单位已改为贸易与展览中心,由GM Klang完全保留,仅供出租。

A楼和B楼的出租和出售比率则将维持在50%。

他说,B楼已开放出售,建筑工程进行中,料于2016年中完工,末季开张。

“GM Klang批发单位可达2200个。”

累积营业额达10亿

截至去年底,GMKlang的批发商所累积的营业额已达到了10亿令吉的目标,人流平均每天超过1万人。林成国相信,GMKlang批发城未来是东南亚最大的批发城之一。

放眼集合来自中东、东协等国家的批发商,将国际批发商比例从现有仅10%,提高到25%。

提到出租率,林成国表示,A楼已几乎全租出,批发单位平均售价也从每平方尺1200令吉,上涨至1600至2500令吉。

“但我们为了要稳定楼价涨幅,乘势推介B楼。”

林成国解释,他们的目标是要培养更多批发商,所以将稳定批发城的产业价格,避免上涨得太快和太高,导致批发商租金成本高涨受到打击。

“我们冀望推介B楼,可以满足投资者的需求之际,又可以稳定产业价格,避免产业炒作行为,培养长期投资的思维。”

A楼和B楼合计仅占整个批发城计划6英亩,所以还有很大发展空间。

不过,林成国指出,会以市场步伐及市场环境为依据,慢慢调整发展步伐,不会急于发展。

售后签5年租约

为了确保批发城的发展健全和掌握管理权,即使出售了单位后,GMKlang管理层会与买家签署5年租约,租回该些单位后,再让业主转租给批发商。

林成国说:“因为在巴生,很多产业投资者购买了产业,没有理会产业是否出租,不在乎租金收入,结果导致许多店面空置。”

目前,GM Klang批发城的租金每平方尺介于10至15令吉,从一开始的每平方尺6至7令吉,上涨了近1倍。

不过,随着更多批发商生意稳定,该公司不排除减持一些单位,脱售一些单位给批发商们。

林成国透露:“当这些创业家有能力购买单位时,会更偏向拥有,以控制租金成本。”

未来,林成国指出,该集团将用“GM”这个品牌继续开发批发城,且还是一站式批发城。

目前,筹备中的计划也包括与金务大产业臂膀金务大置地(GamudaLand)联营的GMRobertson计划。位于富都路、吉隆坡同善医院对面,TheRobertson由金务大产业发展,综合住宅和商务产业。其中1座大楼将打造为中档至中高档时尚批发城。

林成国说,这个批发城将瞄准白领阶级。根据媒体之前的报道,GM Robertson料于2018年竣工。

另外,他披露,该公司也放眼到别州设立GM批发城,同时,冀望到东协立足,如设立越南GM批发城,与现有的GM批发城形成一个网络,联系各商家。

报道: 梁文清、伍咏敏